“The bad reputation”. Do the prices of real estate decrease near the ZUS: evaluation by an hedonic pricing model applied on six intercommunalities of Île-de-France
« La mauvaise réputation ». Distance aux ZUS et prix de l’immobilier : application d’un modèle hédonique à six intercommunalités franciliennes »
Résumé
Since 1996, French urban and social policies have focused on areas with enduring economic problems. Neighbourhood statistics allows to map the “areas of deprivation”, as defined by public policies as ZUS (Zones urbaines sensibles) They have been initially characterized by high rates of social housing, districts of degraded housing environment and a big mismatch between housing and employment. ZUS are mostly located in the suburbs of larger cities, and in spite of urban regeneration policies, the reputation of such places did not improve over time, and yields negative externalities on residential household choices. In order to get a better understanding upon housing markets, this paper aims to evaluate relations between prices of real estate and distance from a ZUS. To what extent property prices increase when located out the ZUS? To this end, we use the BIEN database (base d’informations économiques notariales) bought from the Parisian notary public board. This allows us to analyse dynamics of the residential housing market by the means of hedonic price indices in ZUS areas. Real estate data not only provides the characteristics of housing but also their location, in or out the ZUS. As a general trend, data show that house prices are negatively influenced by proximity of a ZUS, in part depending on their locations. Among the findings, the close neighbor of a ZUS generates a negative financial externality. The ambitious program of urban renewal implemented after 2004 will certainly modify this trend but we were not able to measure it within the scope of this study.
Afin de répondre aux problèmes des populations les plus défavorisées, la Politique de la ville a opté pour une approche territorialisée. Les zones urbaines sensibles (ZUS) créées en 1996 furent initialement définies par la présence de grands ensembles ou de quartiers d’habitat dégradé et par un déséquilibre accentué entre l’habitat et l’emploi. Elles sont le plus souvent localisées en périphérie des grandes agglomérations. Les actions volontaristes de rénovation urbaine engagées ne suffisent pas à améliorer leur image qui reste associée aux difficultés sociales. Ceci incite les ménages qui en ont le choix à éviter de résider dans des ZUS. Afin de mieux comprendre le fonctionnement des marchés immobiliers, cet article se propose d’évaluer l’effet-distance potentiellement généré par les ZUS sur les prix des transactions immobilières. Les données mobilisées proviennent de la base BIEN (base d’informations économiques notariales) et couvrent la période 1996-2005. L’application d’un modèle hédonique permet de mesurer toutes choses égales par ailleurs l’influence exercée par la proximité des ZUS, parmi d’autres critères. L’étude portera sur trois départements franciliens et en particulier sur six intercommunalités regroupant des taux variés de populations résidant en ZUS. Cet article nuancera l’effet exercé par les ZUS sur leurs voisinages. Compte tenu de la période étudiée, il ne sera pas possible de conclure sur les transformations induites par le programme de rénovation urbaine lancé par l’ANRU depuis 2004.
Origine : Fichiers éditeurs autorisés sur une archive ouverte
